Garantie de livraison non souscrite et un chantier qui ne démarre pas : que faire ?
Un sujet en particulier revient de plus en plus souvent dans nos dossiers ; à savoir des constructeurs qui tentent de sortir de leurs engagements en prétextant un refus de garantie de livraison de la part du garant. Cela nous a paru alors évident qu’il nous fallait partager notre expérience, afin que le plus grand nombre possible puisse s’en prémunir.
Un litige constructeur lié à la conjoncture
Jusqu’à quelques années en arrière, ce type de contentieux était rare. Dans la plupart des cas, il n’était pas volontaire pour empêcher le démarrage du chantier puisqu’il s’agissait souvent de problèmes de chiffrage de la part du constructeur. À ce moment-là, le garant pouvait refuser la garantie de livraison en mettant en cause la marge trop faible du chantier.
La garantie de livraison fait partie des conditions suspensives d’un CCMI. Le constructeur est alors dans l’obligation de la souscrire auprès d’un garant, avant la fin du délai convenu dans le contrat. La garantie de livraison a pour but de protéger le maître d’ouvrage en assumant l’éventuelle défaillance du constructeur au niveau pécuniaire ; le garant devient également responsable de l’assignation d’un nouveau constructeur pour terminer le chantier. Tant que le constructeur ne souscrit pas la garantie de livraison, comme prévu dans tout CCMI, alors le chantier ne peut pas démarrer.
La défaillance du constructeur est malheureusement un sujet qui revient de plus en plus fréquemment dans nos dossiers. Avec la crise économique de ces derniers temps, le prix des matières premières qui flambent et autres déconvenues que rencontrent certains constructeurs, ceux-ci se retrouvent en liquidation judiciaire les uns après les autres. Et même certains garants présentent des défaillances ! Cette combinaison est plus rare, mais c’est le cas lorsque le garant fait partie du même groupe que le constructeur.
Depuis, nous assistons à des pratiques de plus en plus malhonnêtes de la part de constructeurs en difficulté, qui signent des CCMI puis qui ne peuvent les honorer. Alors, ils tentent cette pratique que nous dénonçons ; c’est-à-dire qu’ils essaient d’utiliser la non souscription à la garantie de livraison pour ne pas démarrer le chantier.
Nous avons eu le cas récemment. Deux maîtres d’ouvrage ont fait appel à nous pour régler un litige avec leur constructeur. Le chantier tardait à démarrer alors que tout était prêt. Le constructeur avait même posé le panneau de démarrage du chantier sur le terrain ; et invité les maîtres d’ouvrage à une réunion de chantier avant le commencement. Sauf que le constructeur après plusieurs mois à faire traîner en longueur, a finalement déclaré aux maîtres d’ouvrage que le contrat lui semblait caduc.
La raison ? Entre autres choses, du moins pour le sujet qui nous intéresse, le constructeur prétendait que la garantie de livraison à délais et prix convenus lui avait été refusée. Comme la garantie de livraison est une condition suspensive et qu’elle n’a pas été contractée dans les délais prévus au contrat, il remettait alors en cause celui-ci.
Or, parmi les conditions suspensives d’un CCMI, la souscription d’une garantie de livraison est à la charge du constructeur ; il en est responsable en tant que professionnel. Rappelons-nous que la garantie de livraison est une sécurité fournie par le constructeur pour protéger les maîtres d’ouvrage. Grâce à elle, en cas de non démarrage de chantier comme dans notre affaire, le garant aurait eu obligation de trouver un nouveau constructeur pour reprendre le contrat en lieu et place du constructeur réticent.
Puisque dans notre affaire, la garantie de livraison n’a pas été souscrite par le constructeur, nos maîtres d’ouvrage ont subi de lourdes conséquences :
Un litige constructeur lié à la conjoncture
Jusqu’à quelques années en arrière, ce type de contentieux était rare. Dans la plupart des cas, il n’était pas volontaire pour empêcher le démarrage du chantier puisqu’il s’agissait souvent de problèmes de chiffrage de la part du constructeur. À ce moment-là, le garant pouvait refuser la garantie de livraison en mettant en cause la marge trop faible du chantier.Rappel sur la garantie de livraison et les conditions suspensives
La garantie de livraison fait partie des conditions suspensives d’un CCMI. Le constructeur est alors dans l’obligation de la souscrire auprès d’un garant, avant la fin du délai convenu dans le contrat. La garantie de livraison a pour but de protéger le maître d’ouvrage en assumant l’éventuelle défaillance du constructeur au niveau pécuniaire ; le garant devient également responsable de l’assignation d’un nouveau constructeur pour terminer le chantier. Tant que le constructeur ne souscrit pas la garantie de livraison, comme prévu dans tout CCMI, alors le chantier ne peut pas démarrer.
Rappel sur le rôle du garant dans un CCMI
Tendance à la défaillance
La défaillance du constructeur est malheureusement un sujet qui revient de plus en plus fréquemment dans nos dossiers. Avec la crise économique de ces derniers temps, le prix des matières premières qui flambent et autres déconvenues que rencontrent certains constructeurs, ceux-ci se retrouvent en liquidation judiciaire les uns après les autres. Et même certains garants présentent des défaillances ! Cette combinaison est plus rare, mais c’est le cas lorsque le garant fait partie du même groupe que le constructeur.
Depuis, nous assistons à des pratiques de plus en plus malhonnêtes de la part de constructeurs en difficulté, qui signent des CCMI puis qui ne peuvent les honorer. Alors, ils tentent cette pratique que nous dénonçons ; c’est-à-dire qu’ils essaient d’utiliser la non souscription à la garantie de livraison pour ne pas démarrer le chantier.
Le chantier ne démarre pas, cause : garantie de livraison non souscrite
Nous avons eu le cas récemment. Deux maîtres d’ouvrage ont fait appel à nous pour régler un litige avec leur constructeur. Le chantier tardait à démarrer alors que tout était prêt. Le constructeur avait même posé le panneau de démarrage du chantier sur le terrain ; et invité les maîtres d’ouvrage à une réunion de chantier avant le commencement. Sauf que le constructeur après plusieurs mois à faire traîner en longueur, a finalement déclaré aux maîtres d’ouvrage que le contrat lui semblait caduc.
La raison ? Entre autres choses, du moins pour le sujet qui nous intéresse, le constructeur prétendait que la garantie de livraison à délais et prix convenus lui avait été refusée. Comme la garantie de livraison est une condition suspensive et qu’elle n’a pas été contractée dans les délais prévus au contrat, il remettait alors en cause celui-ci.
De la responsabilité de la garantie de livraison
Or, parmi les conditions suspensives d’un CCMI, la souscription d’une garantie de livraison est à la charge du constructeur ; il en est responsable en tant que professionnel. Rappelons-nous que la garantie de livraison est une sécurité fournie par le constructeur pour protéger les maîtres d’ouvrage. Grâce à elle, en cas de non démarrage de chantier comme dans notre affaire, le garant aurait eu obligation de trouver un nouveau constructeur pour reprendre le contrat en lieu et place du constructeur réticent.
Les conséquences de cette pratique abusive
Puisque dans notre affaire, la garantie de livraison n’a pas été souscrite par le constructeur, nos maîtres d’ouvrage ont subi de lourdes conséquences :
- leur chantier a pris plusieurs mois de retard. Car le constructeur a fait mine de démarrer le chantier sans le faire vraiment, en s’éternisant ; puis par la suite a déclaré son refus d’ouvrir réellement le chantier, sous prétexte de la nullité du contrat. Sans mentionner les procédures judiciaires engagées qui ajoutent des délais supplémentaires.
- sans garantie de livraison, les maîtres d’ouvrage doivent trouver eux-mêmes un autre constructeur et tout recommencer. À savoir qu’ils trouveront difficilement les mêmes prix tant de temps après.
Malheureusement, de nombreux maîtres d’ouvrage se retrouvent dans cette situation. Nous encourageons donc tous les maîtres d’ouvrage à s’informer sur leurs droits. Éventuellement, ils pourront faire appel à des avocats spécialisés dans le droit immobilier si leur situation est délicate.