Faillite du constructeur maison : vos droits dans le cadre d’un CCMI
Il arrive parfois que l’entreprise de bâtiment avec laquelle vous avez signé un CCMI soit en liquidation judiciaire avant la fin des travaux, voire même avant qu’ils commencent. Nous pouvons citer l’exemple récent de l’entreprise GEOXIA (célèbres maisons Phénix ou encore maisons Castor) en redressement judiciaire depuis le 24 avril 2022, avec 1600 chantiers en cours. Si vous vous retrouvez malheureusement dans ce cas, voici vos droits pour vous en défendre.
La défaillance du constructeur selon le Code de la Construction et de l’Habitation, article L236-1, englobe une défaillance financière ainsi qu’une défaillance comportementale. C’est-à-dire que quand elle est défaillante, l’entreprise de bâtiment est en liquidation judiciaire ou en redressement judiciaire, et elle peut présenter des retards voire l’abandon du chantier.
Heureusement, le maître d’ouvrage est protégé de ces procédures de redressement judiciaire lorsque le CCMI qui le lie à l’entreprise de construction a été correctement établi. Deux cas se distinguent, selon lesquels vous ferez appel à des garanties différentes.
Lors de la signature du Contrat de Construction de Maison Individuelle, le constructeur doit avoir souscrit à deux garanties essentielles pour protéger le maître d’ouvrage : la garantie de remboursement et la garantie de livraison.
La garantie de remboursement s’applique aux CCMI avec fourniture de plans, quand le constructeur a demandé des versements d’acompte avant même que le chantier commence. La garantie de remboursement s’illustre par une attestation de caution solidaire délivrée par le garant du constructeur, à annexer au CCMI. Si celui-ci manque à ses obligations avant le début du chantier, alors vous pourrez prétendre au remboursement des sommes avancées.
Plus précisément, la garantie permet d’obtenir le remboursement dans les situations suivantes :
De façon plutôt logique, la garantie de remboursement prend fin dès l’ouverture du chantier.
Si les travaux n’avancent pas, si l’entreprise présente des retards et si vous observez que le chantier n’évolue plus, nous ne pouvons que vous suggérer vivement de faire constater par huissier l’abandon du chantier.
Tout constructeur qui signe un CCMI doit obligatoirement souscrire à une garantie de livraison, par laquelle le maître d’ouvrage peut obtenir la poursuite des travaux en cas d’abandon de chantier. Ce cas se produit lorsque le constructeur est en liquidation judiciaire avant la fin des travaux.
Le garant prend alors à sa charge la défaillance du constructeur en faisant intervenir une nouvelle entreprise qui achèvera la construction. L’huissier de justice à qui vous aurez fait appel s’occupera de constater les travaux réalisés par la première entreprise de construction afin de les distinguer de ceux de la seconde.
Une mise en redressement judiciaire ou une faillite qui survient après la réception de la maison peut entraîner des conséquences sur la garantie décennale.
Pour vous protéger, le législateur vous impose la souscription d’une assurance dommages-ouvrage. En cas de désordre qui compromet la solidité de la maison ou qui la rend impropre à l’habitation, l’assureur vous indemnise et poursuit les responsables.
Si ces derniers ont disparu, vous actionnerez l’assurance dommages-ouvrage et vous percevrez quand même l’indemnité. La garantie dommages-ouvrage est toujours obligatoire quel que soit le cadre juridique du projet article L. 241-1 du Code des Assurances. La plupart des constructeurs l’intègre dans leur contrat de construction.
À noter que les délais sont encadrés : par exemple, il faut obtenir une expertise, un rapport d’expert et la réponse sur la prise en charge ou non de l’indemnisation en 60 jours.
Le meilleur moyen pour s’épargner les procédures liées à la défaillance d’un constructeur est encore de la prévenir. Pour cela nos avocats spécialisés en droit immobilier Hom’Avocats vous livrent leurs meilleurs conseils :
Pour choisir un constructeur, n’hésitez pas à vérifier sa solidité financière. Les comptes des entreprises devant être publiés au greffe des tribunaux de commerce, consultez-les sur Infogreffe ou sur des sites spécialisés sur les informations financières des entreprises.
Et surtout vérifiez que les différentes garanties sont bien annexées au contrat. Même si vous choisissez de traiter avec le notaire que propose le constructeur, faites-vous assister par le vôtre. Cela ne vous coûtera pas plus cher, les frais d’acte se partageant alors entre les deux notaires.
Lorsqu’une entreprise est en difficulté et doit de l’argent à un créancier (le client), celui-ci doit effectuer une déclaration de créances pour obtenir le paiement des sommes d’argent dues. Cette déclaration se fait auprès du mandataire judiciaire ou du liquidateur judiciaire.
Cette déclaration doit se faire dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC (exception hors métropole, le délai est porté à 4 mois). La déclaration de créances par LR / AR vous permettra de prouver que les délais impartis sont respectés. Il est possible de trouver des formulaires type de déclaration de créance avec les mentions obligatoires.
Nous avons défendu récemment un cas dans lequel il est question de retard dans les délais d’ouverture et de livraison de chantier, puis d’abandon de chantier. Retrouvez tous les détails dans cet article consacré au sujet : Délai de livraison et délai d’ouverture de chantier d’un CCMI
Si vous rencontrez le même genre de problème de défaillance de votre constructeur, contactez- nous !
Constructeur en cessation de paiement ou liquidation judiciaire
La défaillance du constructeur selon le Code de la Construction et de l’Habitation, article L236-1, englobe une défaillance financière ainsi qu’une défaillance comportementale. C’est-à-dire que quand elle est défaillante, l’entreprise de bâtiment est en liquidation judiciaire ou en redressement judiciaire, et elle peut présenter des retards voire l’abandon du chantier.
Heureusement, le maître d’ouvrage est protégé de ces procédures de redressement judiciaire lorsque le CCMI qui le lie à l’entreprise de construction a été correctement établi. Deux cas se distinguent, selon lesquels vous ferez appel à des garanties différentes.
Faillite du constructeur avant et pendant le chantier
Lors de la signature du Contrat de Construction de Maison Individuelle, le constructeur doit avoir souscrit à deux garanties essentielles pour protéger le maître d’ouvrage : la garantie de remboursement et la garantie de livraison.
En cas de chantier qui ne démarre pas : la garantie de remboursement
La garantie de remboursement s’applique aux CCMI avec fourniture de plans, quand le constructeur a demandé des versements d’acompte avant même que le chantier commence. La garantie de remboursement s’illustre par une attestation de caution solidaire délivrée par le garant du constructeur, à annexer au CCMI. Si celui-ci manque à ses obligations avant le début du chantier, alors vous pourrez prétendre au remboursement des sommes avancées.
Plus précisément, la garantie permet d’obtenir le remboursement dans les situations suivantes :
- Le contrat ne peut pas être exécuté faute de réalisation des conditions suspensives dans le délai convenu ;
- Le chantier n’est pas ouvert à la date prévue au contrat ;
- Le client exerce son droit de rétractation.
De façon plutôt logique, la garantie de remboursement prend fin dès l’ouverture du chantier.
En cas d’abandon de chantier : la garantie de livraison
Si les travaux n’avancent pas, si l’entreprise présente des retards et si vous observez que le chantier n’évolue plus, nous ne pouvons que vous suggérer vivement de faire constater par huissier l’abandon du chantier.
Tout constructeur qui signe un CCMI doit obligatoirement souscrire à une garantie de livraison, par laquelle le maître d’ouvrage peut obtenir la poursuite des travaux en cas d’abandon de chantier. Ce cas se produit lorsque le constructeur est en liquidation judiciaire avant la fin des travaux.
Le garant prend alors à sa charge la défaillance du constructeur en faisant intervenir une nouvelle entreprise qui achèvera la construction. L’huissier de justice à qui vous aurez fait appel s’occupera de constater les travaux réalisés par la première entreprise de construction afin de les distinguer de ceux de la seconde.
Faillite du constructeur après la réception du chantier
Une mise en redressement judiciaire ou une faillite qui survient après la réception de la maison peut entraîner des conséquences sur la garantie décennale.
Pour vous protéger, le législateur vous impose la souscription d’une assurance dommages-ouvrage. En cas de désordre qui compromet la solidité de la maison ou qui la rend impropre à l’habitation, l’assureur vous indemnise et poursuit les responsables.
Si ces derniers ont disparu, vous actionnerez l’assurance dommages-ouvrage et vous percevrez quand même l’indemnité. La garantie dommages-ouvrage est toujours obligatoire quel que soit le cadre juridique du projet article L. 241-1 du Code des Assurances. La plupart des constructeurs l’intègre dans leur contrat de construction.
À noter que les délais sont encadrés : par exemple, il faut obtenir une expertise, un rapport d’expert et la réponse sur la prise en charge ou non de l’indemnisation en 60 jours.
Comment prévenir la défaillance du constructeur ?
Le meilleur moyen pour s’épargner les procédures liées à la défaillance d’un constructeur est encore de la prévenir. Pour cela nos avocats spécialisés en droit immobilier Hom’Avocats vous livrent leurs meilleurs conseils :
Avant de faire construire, vérifiez la fiabilité financière de votre constructeur
Pour choisir un constructeur, n’hésitez pas à vérifier sa solidité financière. Les comptes des entreprises devant être publiés au greffe des tribunaux de commerce, consultez-les sur Infogreffe ou sur des sites spécialisés sur les informations financières des entreprises.
Et surtout vérifiez que les différentes garanties sont bien annexées au contrat. Même si vous choisissez de traiter avec le notaire que propose le constructeur, faites-vous assister par le vôtre. Cela ne vous coûtera pas plus cher, les frais d’acte se partageant alors entre les deux notaires.
Penser à déclarer vos créances dans les 2 mois à compter de la publication au BODACC de la liquidation judiciaire de votre constructeur
Lorsqu’une entreprise est en difficulté et doit de l’argent à un créancier (le client), celui-ci doit effectuer une déclaration de créances pour obtenir le paiement des sommes d’argent dues. Cette déclaration se fait auprès du mandataire judiciaire ou du liquidateur judiciaire.
Cette déclaration doit se faire dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC (exception hors métropole, le délai est porté à 4 mois). La déclaration de créances par LR / AR vous permettra de prouver que les délais impartis sont respectés. Il est possible de trouver des formulaires type de déclaration de créance avec les mentions obligatoires.
Cas Hom’Avocats
Nous avons défendu récemment un cas dans lequel il est question de retard dans les délais d’ouverture et de livraison de chantier, puis d’abandon de chantier. Retrouvez tous les détails dans cet article consacré au sujet : Délai de livraison et délai d’ouverture de chantier d’un CCMI
Si vous rencontrez le même genre de problème de défaillance de votre constructeur, contactez- nous !