Lever des réserves dans le cadre d'un CCMI
La fin de chantier est une étape très importante dans la construction d’un maison individuelle (CCMI). Elle sonne la réception des travaux avec les réserves éventuelles. Celles-ci ne sont pas obligatoires bien que très courantes, et nécessitent de lever les réserves dans un délai imparti. C’est ce que nous vous proposons de décortiquer ensemble : les modalités de levée des réserves, les pénalités pour non levée des réserves et enfin nous vous proposerons un modèle de courrier de levée des réserves. Vous serez incollable après ça !
Réception des travaux d’un CCMI et émission des réserves
Lors de la réception des travaux, le maître d’ouvrage peut soit accepter les travaux réalisés sans émettre de réserves et déclencher le dernier paiement à l’entreprise de construction ; soit émettre des réserves avec un délai pour les rétablir afin de débloquer par la suite les 5% restant. Le maître d’ouvrage doit alors signer le PV de réception des travaux avec les réserves précisées s’il veut bénéficier de la garantie de parfait achèvement. Si le maître d’oeuvre n’est pas accompagné le jour de la réception d’un professionnel, le maître d’ouvrage peut alors signaler des désordres jusqu’à 8 jours après la réception. Sinon, il n’est plus possible d’en émettre par la suite.
On dénombre trois sortes de réserves :
- les réserves pour malfaçon, c’est-à-dire un ouvrage mal effectué, non conforme à ce qui était prévu ;
- les réserves pour non façon, c’est-à-dire un ouvrage non réalisé par l’entreprise de construction ;
- enfin, les réserves pour essai, c’est-à-dire un ouvrage qui requiert de l’essayer avant de pouvoir se prononcer.
Le maître d’ouvrage bénéficie alors de deux choix concernant les réserves :
- émettre les réserves et demander leur levée dans un délai imparti
- accepter l’ouvrage en l’état si l’entreprise accorde une remise sur le prix total du chantier de construction
Dans le deuxième cas, le maître d’ouvrage ne pourra plus demander une réparation des dommages causés par les désordres. De la même façon, en cas de réserves omises dans le premier cas, les désordres ne sauraient être de la responsabilité du constructeur. Il faut donc bien veiller à les mentionner toutes lors de la réception et éventuellement lors du délai de huit jours après la réception.
N.B. : le maître d’ouvrage doit prendre soin à bien fonder les réserves avec un délai réaliste, car le maître d’oeuvre bénéficie de vingt jours pour les contester. Nous reviendrons sur ce point.
Lever des réserves
Que signifie lever les réserves ?
Une fois que les désordres mentionnés dans les réserves ont été réparés par l’entreprise de construction, le maître d’ouvrage peut alors signer le PV de levée des réserves. Nous détaillerons plus bas dans l’article ce que doit contenir le courrier de levée des réserves.
Quel délai pour lever les réserves ?
Le délai pour lever les réserves est à accorder entre le constructeur et le maître d’ouvrage. Dans le cas de marché public, la levée des réserves doit se faire dans les trois mois, mais libre à vous d’établir un tout autre délai dans le cadre d’un CCMI. Le tout est de bien comprendre que ce délai est engageant pour le constructeur.
Quelle pénalité pour non levée des réserves ?
Attention, si les réserves sont considérées comme abusives, le constructeur peut refuser de les lever. Il arrive aussi que sans raison valable, le constructeur ne lève pas les réserves.
Quel recours a le maître d’ouvrage dans ce cas ? Le maître d’ouvrage peut alors mettre en demeure le constructeur avec une lettre recommandée avec avis de réception. Ensuite, si le constructeur n’entreprend toujours pas les travaux de réparation, le maître d’ouvrage peut faire appel à une autre entreprise pour les réaliser.
Que doit contenir le courrier de levée des réserves ?
Un PV de levée des réserves doit contenir comme beaucoup de courriers les noms, prénoms et coordonnées du maître d’ouvrage, ainsi que les noms, prénoms et coordonnées de l’entreprise. Continuez avec la date du jour et lieu.
Ensuite, dans le corps du courrier, mentionnez les réserves émises lors de la réception, une par une sous forme de liste. À la suite de cela, indiquez que les travaux ont bien été réalisés et que le maître d'ouvrage prononce la levée des réserves.
Signez enfin (le constructeur ainsi que le maître d'ouvrage).
