CCMI : 5% restant à la remise des clés ?
Quand on fait construire une maison, on devient maître d’ouvrage en signant un contrat (CCMI) avec un constructeur. On doit alors suivre les travaux et payer la somme du contrat au fur et à mesure de l’avancement de ceux-ci. Vous avez sûrement entendu parler des 5% restant à la remise des clés, qui est parfois problématique. C’est ce qu’on va explorer dans cet article.
Le fonctionnement du règlement du prix dans le cadre d’un CCMI
Le paiement se fait petit à petit, à différents stades de la construction définis dans le Code de la Construction et de l'Habitation (CCH). Ainsi, le maître d’ouvrage doit verser au maximum au constructeur 15% du prix total convenu à l’ouverture du chantier ; puis 25% quand les fondations sont terminées et 40% lorsque la construction des murs est achevée.
A la mise hors d’eau (toiture achevée) 60% maximum du prix convenu peut être appelé, puis 75% à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air (fenêtres posées).
Enfin, au maximum 95% à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs (à ce stade, l'ouvrage doit être quasiment achevé sous réserves de menues finitions à effectuer).
Il reste alors 5% du montant du CCMI à payer.
Comment sont réglés les 5% du restant de la construction ?
Le paiement du solde de 5% du prix dépend d’un élément important : la réception des travaux et la remise des clefs.
La loi exige que ce soit le maître d'ouvrage qui prononce la réception des travaux.
Contrairement à une idée reçue ce n'est pas le constructeur qui est décisionnaire de cette étape juridique cruciale (la réception constitue le point de départ des garanties légales), même si en pratique c'est souvent lui qui l'organise en convoquant le maître d'ouvrage (en respectant le délai minimum normalement prévu par le contrat).
Lors de la réception, le maître d’ouvrage doit inspecter un certain nombre d’éléments. Nous en reparlerons. Ce jour-là, deux choix s’offrent au maître d’ouvrage pour effectuer ces vérifications :
- 1er cas : le maître d'ouvrage se fait accompagner le jour de la réception d’un professionnel habilité comme stipulé dans l’article L231-8 du CCH ; c'est-à-dire de tout professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission (un huissier de justice n'est pas assimilé à un tel professionnel de la construction, sa présence ne prive donc pas le maître d'ouvrage de la faculté d'émettre des réserves supplémentaires dans les 8 jours de la réception).
Quoi qu'il en soit, si le maître d'ouvrage était assisté d'un professionnel habilité le jour de la réception, le solde de 5% est payable dans les conditions suivantes:
- Si aucune réserve n'a été émise, le solde doit être payé le jour de la réception.
- Si des réserves ont été émises, le solde doit être payé lorsque la dernière a été levée par le constructeur.
Dans ce dernier cas, le solde doit obligatoirement être consigné auprès d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le Président du Tribunal Judiciaire.
En pratique, la consignation se fait bien souvent auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ; cette opération est gratuite.
- 2nd cas : le maître d'ouvrage ne se fait pas accompagner par un professionnel habilité le jour de la réception.
Dans ce cas, le maître d’ouvrage a huit jours après la réception pour formuler des réserves par courrier recommandé avec AR.
Attention, dans ce délai tous les défauts apparents doivent être dénoncés par courrier recommandé avec AR. Tous les défauts apparents qui ne l'auraient pas été ne relèvent alors plus de la responsabilité du constructeur, sauf exceptions (cf. précédemment).
Quoi qu'il en soit, si le maître d'ouvrage n'était pas accompagné par un professionnel habilité lors de la réception, le solde de 5% est payable dans les conditions suivantes:
- Si aucune réserve n'a été émise, ni le jour de la réception ni dans les 8 jours suivants, le solde doit être payé à l'expiration de ce délai de 8 jours.
- Si des réserves ont été émises, le solde doit être payé lorsque la dernière a été levée par le constructeur.
Dans les deux cas, le solde doit obligatoirement être consigné à l'issue de la réception auprès d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le Président du Tribunal Judiciaire.
Dans ce cas aussi, la consignation se fait plutôt auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.
Le conseil Hom’Avocats :
Nous conseillons au maître d’ouvrage de se faire accompagner d’un huissier lors de la réception des travaux. Comme ça, pas de mauvaise surprise, pas de refus de remise des clés par le constructeur comme cela arrive parfois et pas de privation de la possibilité d'émettre des réserves supplémentaires dans les 8 jours suivant la réception !
Checklist pour la remise de clés d’une construction
Le jour de la réception des travaux arrivant, vous allez devoir inspecter tous les travaux avec attention. Vous allez chercher la petite bête, alors soyez attentif. Prenez votre temps, faites des pauses entre les pièces pour recharger votre vigilance. Si ça doit durer une demi-journée voire plus, c’est tout-à-fait normal. Gardez à l’esprit que vous recherchez des défauts que vous verrez à l’oeil nu, si tant est que vous savez ce que vous cherchez.
Inspection de l’extérieur de la maison
En faisant le tour de votre terrain, vérifiez les éléments suivants :
- l’état du terrain, qu’il soit conforme à ce qui était entendu et qu’il n’y ait pas de déchet présent ;
- la façade et les maçonneries, qui ne doivent présenter aucune fissure ;
- la conformité de la toiture et de l'isolant (à demander en amont de la réception afin que le constructeur puisse prévoir de quoi monter) ;
- la zinguerie extérieure en demandant éventuellement au constructeur de pouvoir faire couler de l’eau par-dessus ;
Inspection de l’intérieur de la maison
Le plus long commence, soyez bien attentif en observant les points suivants :
- l’installation électrique : actionnez les interrupteurs, allumez-les tous en même temps pour vérifier que l’installation soit conforme à la charge ;
- la ventilation ;
- la plomberie : vérifiez que le débit est toujours bon quand plusieurs sources sont activées en même temps ;
- le chauffage, même l’été si possible en fonction de votre équipement !
- les fenêtres, portes et serrures : vérifiez les mécanismes en ouvrant et fermant les fenêtres et les portes, faites fonctionner les serrures également ;
- la maçonnerie et les revêtements de sol et murs ;
- la cave, les combles (absence de passage vers l’extérieur), la domotique ;
- la qualité des joints (carrelage, fenêtres)…
- liste non exhaustive...
Vous voilà parés pour réceptionner les travaux de construction de votre maison neuve, et récupérer les clés avant de finir de payer le prix comme indiqué ci-dessus. Contactez-nous si vous avez des questions sur certaines procédures !
