Chantage aux clés à la réception des travaux de CCMI
Il est temps d’aborder un sujet très important pour Hom’Avocats : le chantage aux clés, rencontré encore beaucoup trop souvent dans notre métier. Nous sommes persuadés qu’en parler à tous les signataires de CCMI permettra d’endiguer cette pratique frauduleuse et donnera les armes nécessaires aux maîtres d’ouvrage pour ne céder à aucun chantage aux clés.
Rappel : le solde des 5% d’un CCMI
Quand vous signez un CCMI (contrat de construction de maison individuelle) avec un constructeur, celui-ci s’engage à vous livrer la maison dans les temps entendus et de façon conforme ; tandis que vous vous engagez en retour à lui verser le règlement de l’ouvrage. La somme ne se verse pas en une seule fois mais suivant le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), tout au long du chantier. Quand la maison est quasiment terminée, le constructeur engage l’appel de fonds des 95%. À ce stade, il reste donc 5% à régler, ou à consigner comme nous allons le voir.
Une fois l’appel de fonds des 95% effectué, c’est au maître d’ouvrage de proposer la réception des travaux. Si le jour de la réception des travaux, le maître d’ouvrage est accompagné d’un professionnel habilité (le huissier de justice ne faisant pas partie des professions habilitées), alors il est redevable le jour-même des 5% restant s’il n’émet pas de réserves. En cas de réserves, les 5% restant seront dûs à leur levée.
Si le jour de la réception des travaux, le maître d’ouvrage n’est pas accompagné d’un professionnel habilité, ou bien s’il est accompagné d’un huissier de justice, il a alors huit jours pour émettre des réserves. S’il n’en émet pas, les 5% sont à régler après la période légale de huit jours.
Ce qu’il faut retenir : excepté lorsque les 5% sont réglés le jour-même de la réception des travaux, les 5% sont à consigner dès la réception.
Les méthodes des constructeurs peu consciencieux sont habituellement celles-ci :
Voyons maintenant comment déjouer les menaces de chantage aux clés. Si vous en êtes au stade d’intimidation, c’est-à-dire que vous avez reçu la convocation frauduleuse, nous vous conseillons de contacter sans plus tarder un avocat spécialisé en droit immobilier pour mettre en demeure le constructeur avant la réception des travaux. Étant donné que la mise en demeure est envoyée sous forme de recommandé, il vaut mieux avoir le temps nécessaire avant la date de la réception des travaux. Ensuite, venez accompagné d’un huissier de justice lors de la réception des travaux.
Si le délai est trop court pour faire un recommandé, appelez sans plus tarder le constructeur et prévenez-le que vous ne pourrez pas être présent à la date de convocation, et proposez vous-même une date ultérieure. Rappelez-vous que c’est initialement au maître d’ouvrage d’établir la convocation, et non au constructeur.
S’il est trop tard pour agir avant la réception des travaux, il faudra tout de même refuser de payer les 5% restant le jour J. Venez plutôt accompagné d’un huissier de justice et faites valoir vos droits : les 5% restant seront consignés le jour de la réception, et réglés à la levée des réserves ou le cas échéant huit jours après la réception. Nous nous répétons mais il est primordial que vous soyez sûrs de vous.
Notre meilleur conseil d’avocats est de résister au chantage aux clés, de ne pas céder et de venir à la réception des travaux accompagné d’un huissier de justice. Certains viennent même accompagnés d’un serrurier pour changer les barillets, devant la résistance du constructeur. Les frais engendrés par ces procédures supplémentaires pourront être déduites des 5% restant.
Dans le cas où vous avez cédé au chantage aux clés et réglé les 5% à la réception
Nous rencontrons beaucoup (beaucoup trop) de cas de maîtres d’ouvrage ayant cédé au chantage aux clés car ils n’étaient pas assez informés. Si c’est votre cas, contactez-nous sans plus tarder via notre arbre de décisions : laissez-vous guider et obtenez une réponse très rapide !
Rappel : le solde des 5% d’un CCMI
Quand vous signez un CCMI (contrat de construction de maison individuelle) avec un constructeur, celui-ci s’engage à vous livrer la maison dans les temps entendus et de façon conforme ; tandis que vous vous engagez en retour à lui verser le règlement de l’ouvrage. La somme ne se verse pas en une seule fois mais suivant le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), tout au long du chantier. Quand la maison est quasiment terminée, le constructeur engage l’appel de fonds des 95%. À ce stade, il reste donc 5% à régler, ou à consigner comme nous allons le voir.
À quel moment règle-t-on les 5% ?
Une fois l’appel de fonds des 95% effectué, c’est au maître d’ouvrage de proposer la réception des travaux. Si le jour de la réception des travaux, le maître d’ouvrage est accompagné d’un professionnel habilité (le huissier de justice ne faisant pas partie des professions habilitées), alors il est redevable le jour-même des 5% restant s’il n’émet pas de réserves. En cas de réserves, les 5% restant seront dûs à leur levée.Si le jour de la réception des travaux, le maître d’ouvrage n’est pas accompagné d’un professionnel habilité, ou bien s’il est accompagné d’un huissier de justice, il a alors huit jours pour émettre des réserves. S’il n’en émet pas, les 5% sont à régler après la période légale de huit jours.
Ce qu’il faut retenir : excepté lorsque les 5% sont réglés le jour-même de la réception des travaux, les 5% sont à consigner dès la réception.
Tous les détails du fonctionnement des 5% sont explicités dans cet article.Cet échelonnement de paiement avec les 5% finaux a été établi pour protéger les maîtres d’ouvrage et leur permettre de s’assurer de la bonne confection de l’ouvrage. Le problème que l’on rencontre constamment, c’est que beaucoup de constructeurs peu scrupuleux retournent cette protection des maîtres d’ouvrage en chantage aux clefs. Attention, entendons-nous bien : tous les constructeurs n’ont pas ces pratiques, et heureusement ; en tout cas suffisamment de nos clients rencontrent ce cas pour que nous soyons concernés.
Comment se traduisent les arnaques de chantage aux clés de la part des constructeurs
Les méthodes des constructeurs peu consciencieux sont habituellement celles-ci :- Le constructeur convoque le maître d’ouvrage pour la réception des travaux. Il s’agit là d’une première erreur de sa part, puisque c’est au maître d’ouvrage de provoquer la réception. Celui-ci a le devoir de proposer au constructeur plusieurs dates à quelques semaines d’intervalle, dès lors que le constructeur a lancé l’appel de fonds des 95% de la maison.
- Dans cette convocation frauduleuse, le constructeur avertit le maître d’ouvrage qu’il faudra lors de la réception verser les 5% restant s’il souhaite recevoir les clés de la maison en échange. On est là clairement sur du chantage aux clés. Le constructeur n’a aucun droit de refuser de donner les clés.
Comment contrer le chantage aux clés
Voyons maintenant comment déjouer les menaces de chantage aux clés. Si vous en êtes au stade d’intimidation, c’est-à-dire que vous avez reçu la convocation frauduleuse, nous vous conseillons de contacter sans plus tarder un avocat spécialisé en droit immobilier pour mettre en demeure le constructeur avant la réception des travaux. Étant donné que la mise en demeure est envoyée sous forme de recommandé, il vaut mieux avoir le temps nécessaire avant la date de la réception des travaux. Ensuite, venez accompagné d’un huissier de justice lors de la réception des travaux. Si le délai est trop court pour faire un recommandé, appelez sans plus tarder le constructeur et prévenez-le que vous ne pourrez pas être présent à la date de convocation, et proposez vous-même une date ultérieure. Rappelez-vous que c’est initialement au maître d’ouvrage d’établir la convocation, et non au constructeur.
S’il est trop tard pour agir avant la réception des travaux, il faudra tout de même refuser de payer les 5% restant le jour J. Venez plutôt accompagné d’un huissier de justice et faites valoir vos droits : les 5% restant seront consignés le jour de la réception, et réglés à la levée des réserves ou le cas échéant huit jours après la réception. Nous nous répétons mais il est primordial que vous soyez sûrs de vous.
Notre meilleur conseil d’avocats est de résister au chantage aux clés, de ne pas céder et de venir à la réception des travaux accompagné d’un huissier de justice. Certains viennent même accompagnés d’un serrurier pour changer les barillets, devant la résistance du constructeur. Les frais engendrés par ces procédures supplémentaires pourront être déduites des 5% restant.
Dans le cas où vous avez cédé au chantage aux clés et réglé les 5% à la réception
Nous rencontrons beaucoup (beaucoup trop) de cas de maîtres d’ouvrage ayant cédé au chantage aux clés car ils n’étaient pas assez informés. Si c’est votre cas, contactez-nous sans plus tarder via notre arbre de décisions : laissez-vous guider et obtenez une réponse très rapide !