Le constructeur n'est pas tenu de lever les désordres apparents non réservés à la réception

En application de l’article 1103 du code civil le constructeur est tenu d’exécuter les travaux entièrement et conformément à ce qui est prévu.

A défaut, il est possible d’exiger une mise en conformité de l’ouvrage conformément à l’article 1221 du code civil.

Toutefois, il est de jurisprudence constante que les défauts de conformité et désordres apparents à la réception et n’ayant pas fait l’objet de réserve sur le procès-verbal de réception ou dans les 8 jours (par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception), sont purgés, c’est à dire qu’il n’est plus possible de demander leur réparation au constructeur par la suite.

C'est que la Cour de cassation a réaffirmé dans un arrêt du 24 mai 2018 (Cass. 3ème civile 24/05/2018 n°17-14644).

Le caractère apparent des désordres et non conformités s'apprécie au regard des compétences du maître d'ouvrage.

En matière de maisons individuelles le maître d'ouvrage étant réputé profane, le caractère apparent du défaut n'est pas retenu si sa révélation nécessitait des compétences particulières. 

En outre, l'effet exonératoire de la réception ne s'applique pas si le désordre se révèle dans toute son ampleur et ses conséquences après la réception (ex. : une fissure qui était apparente mais qui se revèle d'une particulière gravité par la suite pourra relever de la responsabilité du constructeur même si elle n'a pas donné lieu à une réserve).