Nullité du contrat de construction et propriété du terrain : l'arrêt du 14 mai 2020

Revenons sur l’arrêt du 14 mai 2020 (18-21.281) porté par la Cour de Cassation (3e civile). L’affaire traitée concerne la chronologie entre la signature d’un CCMI et l’acquisition du terrain, qui peut conduire à la nullité du contrat de construction. En mai dernier, la Cour de Cassation a tranché avec un simple rappel de la règle, en faveur du maître d’ouvrage.

Article L. 231-4 du code de la construction et de l’habitation

La règle évoquée dans cette affaire est plutôt simple. Le code de la construction et de l’habitation impose que le maître d’ouvrage soit propriétaire du terrain (ou titulaire des droits réels) au moment de la signature du contrat de construction. L’article L. 231-4 précise que si le maître d’ouvrage n’est pas propriétaire, alors il doit au moins avoir signé une promesse de vente. Si le maître d’ouvrage n’est ni propriétaire ni en période de compromis, alors le contrat de construction de maison individuel (CCMI) n’est pas valide.

Cette règle, plutôt simple, est d’ordre public ; cela signifie qu’il n’est pas possible d’y déroger dans le contrat par une clause contraire. On pouvait alors se demander dans quel cadre elle pouvait s’étendre, si c’était possible. La Cour de Cassation a ainsi tranché clairement le 14 mai 2020, il n’y a donc plus de doute possible quant à l’interprétation de cette règle.

L’affaire ayant conduit à l’arrêt du 14 mai 2020 par la Cour de Cassation

Le maître d’ouvrage de l’affaire ici présente devait recevoir un terrain, par donation de la part de ses parents. Le 29 juin 2011, le maître d’ouvrage signe le contrat de construction de maison individuelle auprès d'un constructeur. Les signataires indiquent dans les conditions suspensives l’acquisition en cours du terrain par donation. Le 22 juillet 2011, la donation est effective et le maître d’ouvrage est finalement propriétaire du terrain. Cette donation intervient dans le délai prévu pour la levée des conditions suspensives. Le permis de construire lui est accordé le 22 novembre 2011.

Sauf que le 4 mai 2012, le maître d’ouvrage demande par lettre recommandée avec accusé de réception, la résiliation de son contrat avec le constructeur. Celui-ci engage alors une procédure judiciaire afin d’obtenir le versement d’une indemnité. C’est là que le maître d’ouvrage répond en interpellant sur la nullité du contrat de construction de maison individuelle, car il n’était pas propriétaire du terrain lors de sa signature.

Nous apprendrons donc le 14 mai 2020 que la Cour de Cassation a donné raison au maître d’ouvrage, en rappelant simplement la règle d’ordre public sus-citée. 

La conclusion de la Cour de Cassation avec l’arrêt du 14 mai 2020 (18-21.281)

Une donation « en cours » lors de la signature d’un contrat de construction de maison individuelle ne vaut pas un titre de propriété ni une promesse de vente. Et ce, même si elle se réalise dans les conditions suspensives du contrat. Finalement, même si cette décision peut interpeller du fait que le maître d’ouvrage est in fine propriétaire du terrain dans les délais impartis, elle n'en est pas moins juste ni droite, bien au contraire.

Il est sûr que l’on ne reprendra pas le constructeur à deux fois et qu’il s’assurera que la donation soit effective avant de signer un CCMI lors d’une future situation similaire. En attendant, les contractants savent maintenant aussi comment interpréter l’article L. 231-4 pour résilier éventuellement leur contrat de construction de maison individuelle.

Contactez-nous si vous vous posez des questions quant à la validité de votre contrat de construction de maison individuel (CCMI).