CCMI : chiffrage obligatoire de l'ensemble des travaux
Le récent arrêt de la cour de cassation du 12 octobre dernier nous a paru intéressant à relayer, en ce qu’il rappelle les actions en cas de non respect de l’article 231-2 du Code de la Construction et de l’Habitation. Celui-ci prévoit que les travaux dont le maître d’ouvrage se réserve l’exécution, doivent être décrits et chiffrés dans le contrat (CCMI) par le constructeur. Ils sont appelés alors « travaux réservés ». Voici les deux points que les avocats spécialisés de Hom’Avocats retiennent de l’arrêt Cass. Civ 3e, 12 oct. 2022.
Dans son arrêt du 12 octobre 2022 (Cass. Civ. 3è, 12 oct. FS-B, n° 21-12.507), la Cour de cassation a indiqué que « le maître d’ouvrage est fondé à demander que le coût des travaux non chiffrés et le coût supplémentaire de ceux chiffrés de façon irréaliste, soient mis à la charge du constructeur à titre de réparation. »
La Cour de cassation a ainsi confirmé l’arrêt de la Cour d’appel de Paris sur ce point (CA PARIS, 20 nov. 2020, n° 18/21180) en ce qu’elle avait condamné le constructeur au paiement de la somme de 21 847 € aux maîtres d’ouvrage, au titre des travaux non ou mal chiffrés par la notice descriptive.
Du caractère indispensable ou non à l’utilisation de la maison des travaux réservés
Le constructeur (l’appelant), dans le but de tendre à l’infirmation de sa condamnation, avançait le fait que la sanction du défaut de prévision et de chiffrage des travaux réservés par les maîtres d’ouvrage, consiste dans l’annulation du contrat et non dans la réintégration du montant de ces travaux dans le prix. En outre, le constructeur a souligné le caractère non indispensable à l’utilisation de la maison des travaux de peinture intérieure, de la clôture, du portail ainsi que des places de stationnement.
La Cour de cassation a néanmoins balayé les arguments du constructeur en indiquant que « le maître d’ouvrage doit être exactement informé de coût total de la construction projetée, pour lui éviter de s’engager dans une opération qu’il ne pourra mener à son terme », quand bien même les travaux concernés ne seraient pas indispensables à l’utilisation de la maison (notamment les peintures intérieures).
À cet effet, la Cour de cassation précise, dans son arrêt du 12 octobre 2022, que les clôtures, le portail et les places de stationnement figurant sur le plan, faisaient partie du projet contractuel et que, de ce fait, le constructeur devait en indiquer le coût, même si le maître de l’ouvrage s’en réservait l’exécution et qu’ils n’étaient pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation ; de sorte qu’en l’absence de chiffrage, leur coût était à la charge du constructeur.
Le constructeur doit donc assumer les travaux réservés non ou mal chiffrés
En conclusion, la Cour de cassation indique que dans les cas où :
Le constructeur devra supporter leur coût réel, même s’ils ne s’avéraient pas indispensables à l’utilisation de la maison.
Cet arrêt vient confirmer sur ce point plusieurs décisions antérieures et notamment l’arrêt Ccass. Civ. 3è, 9 juill. 2014, FS-P+B, n° 13-13.931. L’arrêt du 12 octobre 2022 confirme également un arrêt dans le cas d’un chiffrage irréaliste du coût des travaux réservés par le maître d’ouvrage, où le constructeur assumera le dépassement de prix, soit le coût réel des travaux, déduction faite du coût mentionné dans la notice descriptive (Ccass. 3è civ., 10 nov. 2021, FS-B, n° 20-19.323). L’indemnisation due par le constructeur se limite, en conséquence, au dépassement de prix.
Le maître d’ouvrage doit être informé des modalités de révision du prix afin de les approuver
L’article L. 231-11 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit que les modalités de révision du prix doivent être portées à la connaissance du maître de l’ouvrage, préalablement à la signature du contrat. Les modalités de révision du prix doivent être reproduites dans une clause du contrat et paraphées par le maître de l’ouvrage.
La clause permet au maître de l’ouvrage de reconnaître qu’il a été informé des modalités de révision de prix en signant la mention manuscrite suivante : « Je reconnais avoir pris connaissance des modalités de révision du prix. ».
L’objectif est de permettre un choix éclairé par les maîtres de l’ouvrage, afin de leur éviter de s’engager dans une opération avortée.
Sur ce point, la Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris. Elle précise ainsi que le maître d’ouvrage ne peut se prévaloir d’un défaut d’information sur les modalités de révision de prix après avoir reconnu expressément en avoir pris connaissance et avoir signé une mention manuscrite en ce sens.
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L’objectif de la Cour de cassation est, encore une fois en matière de CCMI, de protéger le maître d’ouvrage, la plupart du temps non-professionnel, afin que ce dernier soit parfaitement informé du coût total de la construction projetée. Si vous êtes dans cette situation et que vous souhaitez vous faire accompagner par des avocats spécialisés dans le droit de l’immobilier, vous êtes au bon endroit !
Le coût de travaux non ou mal chiffrés sont imputables au constructeur
Dans son arrêt du 12 octobre 2022 (Cass. Civ. 3è, 12 oct. FS-B, n° 21-12.507), la Cour de cassation a indiqué que « le maître d’ouvrage est fondé à demander que le coût des travaux non chiffrés et le coût supplémentaire de ceux chiffrés de façon irréaliste, soient mis à la charge du constructeur à titre de réparation. »
La Cour de cassation a ainsi confirmé l’arrêt de la Cour d’appel de Paris sur ce point (CA PARIS, 20 nov. 2020, n° 18/21180) en ce qu’elle avait condamné le constructeur au paiement de la somme de 21 847 € aux maîtres d’ouvrage, au titre des travaux non ou mal chiffrés par la notice descriptive.
Note : La notice descriptive fait partie des documents annexés au contrat de construction (CCMI). Ce document est régulièrement à l’origine de litiges entre le maître d’ouvrage et le constructeur.
Du caractère indispensable ou non à l’utilisation de la maison des travaux réservés
Le constructeur (l’appelant), dans le but de tendre à l’infirmation de sa condamnation, avançait le fait que la sanction du défaut de prévision et de chiffrage des travaux réservés par les maîtres d’ouvrage, consiste dans l’annulation du contrat et non dans la réintégration du montant de ces travaux dans le prix. En outre, le constructeur a souligné le caractère non indispensable à l’utilisation de la maison des travaux de peinture intérieure, de la clôture, du portail ainsi que des places de stationnement. La Cour de cassation a néanmoins balayé les arguments du constructeur en indiquant que « le maître d’ouvrage doit être exactement informé de coût total de la construction projetée, pour lui éviter de s’engager dans une opération qu’il ne pourra mener à son terme », quand bien même les travaux concernés ne seraient pas indispensables à l’utilisation de la maison (notamment les peintures intérieures).
À cet effet, la Cour de cassation précise, dans son arrêt du 12 octobre 2022, que les clôtures, le portail et les places de stationnement figurant sur le plan, faisaient partie du projet contractuel et que, de ce fait, le constructeur devait en indiquer le coût, même si le maître de l’ouvrage s’en réservait l’exécution et qu’ils n’étaient pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation ; de sorte qu’en l’absence de chiffrage, leur coût était à la charge du constructeur.
Le constructeur doit donc assumer les travaux réservés non ou mal chiffrés
En conclusion, la Cour de cassation indique que dans les cas où :- les travaux ne seraient pas chiffrés
- chiffrés d’une manière imprécise
- ou encore chiffrés d’une manière irréaliste
Le constructeur devra supporter leur coût réel, même s’ils ne s’avéraient pas indispensables à l’utilisation de la maison.
Cet arrêt vient confirmer sur ce point plusieurs décisions antérieures et notamment l’arrêt Ccass. Civ. 3è, 9 juill. 2014, FS-P+B, n° 13-13.931. L’arrêt du 12 octobre 2022 confirme également un arrêt dans le cas d’un chiffrage irréaliste du coût des travaux réservés par le maître d’ouvrage, où le constructeur assumera le dépassement de prix, soit le coût réel des travaux, déduction faite du coût mentionné dans la notice descriptive (Ccass. 3è civ., 10 nov. 2021, FS-B, n° 20-19.323). L’indemnisation due par le constructeur se limite, en conséquence, au dépassement de prix.
Le maître d’ouvrage doit être informé des modalités de révision du prix afin de les approuver
L’article L. 231-11 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit que les modalités de révision du prix doivent être portées à la connaissance du maître de l’ouvrage, préalablement à la signature du contrat. Les modalités de révision du prix doivent être reproduites dans une clause du contrat et paraphées par le maître de l’ouvrage. La clause permet au maître de l’ouvrage de reconnaître qu’il a été informé des modalités de révision de prix en signant la mention manuscrite suivante : « Je reconnais avoir pris connaissance des modalités de révision du prix. ».
L’objectif est de permettre un choix éclairé par les maîtres de l’ouvrage, afin de leur éviter de s’engager dans une opération avortée.
Sur ce point, la Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris. Elle précise ainsi que le maître d’ouvrage ne peut se prévaloir d’un défaut d’information sur les modalités de révision de prix après avoir reconnu expressément en avoir pris connaissance et avoir signé une mention manuscrite en ce sens.
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L’objectif de la Cour de cassation est, encore une fois en matière de CCMI, de protéger le maître d’ouvrage, la plupart du temps non-professionnel, afin que ce dernier soit parfaitement informé du coût total de la construction projetée. Si vous êtes dans cette situation et que vous souhaitez vous faire accompagner par des avocats spécialisés dans le droit de l’immobilier, vous êtes au bon endroit !